【热点背景】

2012年10月17日，温家宝总理在国务院常务会议上提出，要“抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。”

2012年10月12日、13日和15日，温家宝在中南海先后召开行业协会负责人、部分地方部门和企业负责人以及专家学者三场座谈会，温总理说：“房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。”这透露出：楼市调控常态化是必然趋势，但调控手段会从行政手段逐步过渡到市场和法制手段。这是我国房地产调控思路的重大转折。

【标准表述】

[深入分析]

从2010年元月起步的房地产市场调控，中央和各地已经出台的限购、限贷、限价政策、考核问责制等，都不是市场手段而是行政手段。行政手段调控在短期内可以抑制房价，但无法使楼市价格长治久安。以限购为例，它好像物理降温手段，患了感冒发烧，可以临时降降体温，但不能帮助完全退烧。而我们之所以采取限购的方式，归根结底还是因为相关体制机制不够完善，市场失灵，只好借助行政手段进行干预。

在这种情况下，限购政策虽短期内可以抑制房价，但其弊端也不可避免。

第一，它扭曲了真实的市场供求关系和价格现象。实行限购后，各地的市场供求关系发生改变，房价基本停止了上涨，但这是一种行政手段压抑需求而不是市场自身力量作用的结果。

第二，它为以后的价格暴涨埋下隐患。因为限购向人们传递的信息是：住房是稀缺商品，强化了人们涨价预期、购买欲望和惜售心理，使本不想买房的也产生购买欲望。一旦限购令取消，这种购买欲望必定爆发。而且，限购减少需求必定减少供给，导致新的供不应求。

第三，它压抑了市场发展，对国民经济产生一定负面作用。经济增长就是需求带动供给，而供给就是生产。压抑需求必定会减少供给和生产，会对经济增长产生不利影响。

第四，它误伤了百姓改善性基本住房需求。

第五，它强化了社会不公。中国目前一种突出的社会不公就是户口制度导致的城市两元结构。尽管你为城市发展作出重大贡献，长期纳税，但如果没有户口，就不能享受城市的基本福利。限购无疑强化了这种不公平。

第六，它对价格的控制作用也不显著。

市场手段也即经济手段，包括税收和信贷政策，还包括市场供求关系的调节，如在住宅用地供应上进行结构性调整，增加普通商品住房用地和保障性住房用地的供应。另外，还包括市场预期的调整，通过制定行业发展规划来引导市场预期。而法制手段是要强化、规范市场，制定激励和惩罚措施来加大政策执行力度。如住房保障法的制定出台，公积金管理条例、住房金融等方面的制度性措施的调整等。

[措施]

要形成要市场调控政策体系之前，首先需要完善制度。因为，目前我国的房价越调越高，首先是房地产市场的“制度机制”存在问题。这就需要：

一是要从根本上改变地方政府长期依赖土地财政的状况。

二是要破除大一统的土地管控制度，应当用法律手段来保护农地耕地。对城市的用地应当主要在城市规模的扩大范围上加以限制，一旦中央同意地方城市范围的扩大，就应该放权让其在城市范围内合理地规划发展用地，而不是人为地用计划和指标来设限。目前，最大的问题是政府对城市范围内的集体用地、小产权房没有用好、管好，对城中村、旧城区和旧厂房无法沿用过去低价征地的手法来储备土地。因此，地方政府既无积极性加大住宅用地的供应，同时也存在土地储备越来越少、集中统一供地越来越难的情况。

三是应当适当地放宽单位集资建房和适当地恢复一些福利分房的制度，实行多元化的供地和住房供应制度。这比单一靠政府解决保障房、开发商建商品房这种二元的住房机制要更加适合中国的国情。

总之，应当从完善制度入手，通过采取多元化的供地制度和多元化的住房制度等多方面的改革，才可以从根本上解决目前房地产市场面临的困境和矛盾。